樓市調控：飛漲的房?jì)r(jià)能否慢慢走
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韓 偉/文馮侖認為調控政策作用于市場(chǎng)交易的過(guò)程是失效的 二零零六年即將結束，回顧1年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“房?jì)r(jià)”2字赫然成為主角。二零零六年圍繞房?jì)r(jià)的政策層出不窮，已是歲末之時(shí)也未能拉住房?jì)r(jià)飛漲的韁繩。究竟是什么原因造成了房?jì)r(jià)的飛漲，為何政策屢試未爽？明年對于地產(chǎn)市場(chǎng)如何調控才能讓各方滿(mǎn)意，已成為政府面前的燙手山芋。爭論1：調控是否有效中原地產(chǎn)李文杰宏觀(guān)調控失效了 經(jīng)過(guò)兩年的宏觀(guān)調控，北京市二零零六年一零月的新售商品房的平均售價(jià)為九六二九元/平方米，房?jì)r(jià)已經(jīng)漲了四二％。估計在今年一二月，房?jì)r(jià)上漲超過(guò)五零％。面對目前北京市高速增長(cháng)的房?jì)r(jià)，不僅證明兩年來(lái)，宏觀(guān)調控的措施失效，而且更為嚴峻的是，似乎目前所有的宏觀(guān)政策已經(jīng)無(wú)法綁住房?jì)r(jià)這匹失控的駿馬。萬(wàn)通集團董事局主席馮侖政策在市場(chǎng)交易中失效了 房?jì)r(jià)越調控越走高，后政府只能用行政手段限制房?jì)r(jià)。目前土地交易在某種程度上是政府操控大局的砝碼。從一九九八年開(kāi)始啟動(dòng)的房地產(chǎn)由計劃分配到商品化的轉變，并沒(méi)有真正完成房地產(chǎn)的市場(chǎng)化。而這也正決定了中國對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控不可能是1種完全意義上的市場(chǎng)手段。原因在于，市場(chǎng)信號經(jīng)過(guò)地方政府各部門(mén)，作用于市場(chǎng)交易的過(guò)程是失效的。soho中國聯(lián)席主席潘石屹有利于地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 對于政府的土地管理政策，中央采取這些宏觀(guān)調控措施的用意在于規范土地交易市場(chǎng)，非常及時(shí)。宏觀(guān)調控既對居民購房有利，更將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(cháng)久健康發(fā)展。宏觀(guān)調控只會(huì )給真正按照市場(chǎng)化規律運作的企業(yè)提供機會(huì )，市場(chǎng)化程度不高的企業(yè)就有可能逃不過(guò)這1“劫”。爭論2：調控的重心不對上海社科院房地產(chǎn)中心陳則明應當開(kāi)征物業(yè)稅 物業(yè)稅是各國普遍的稅種，是房產(chǎn)保有階段的稅種。估價(jià)機構根據房產(chǎn)的增值情況定期調整稅收額度。開(kāi)征物業(yè)稅，1系列市場(chǎng)問(wèn)題都可以迎刃而解，政府部門(mén)還可以利用“漲價(jià)歸公”的物業(yè)稅，解決弱勢群體的住房問(wèn)題。從理論上說(shuō)，如果不征收足夠的物業(yè)稅，富人會(huì )囤積房地產(chǎn)，并將租金收入購買(mǎi)更多的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就會(huì )向少數人集中，價(jià)格和租金會(huì )持續上升，從而導致房地產(chǎn)泡沫。 北京京漢集團董事長(cháng)田漢房?jì)r(jià)高不如說(shuō)地價(jià)高 控制房?jì)r(jià)應該從房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)控制，要明白房地產(chǎn)價(jià)格組成是什么，它的成本組成包括土地、建安費用、管理費用、銷(xiāo)售推廣費用、財務(wù)費用等。近3年來(lái)，地價(jià)至少翻1番，個(gè)別地區翻了十番，而房?jì)r(jià)僅漲了六零％，房?jì)r(jià)漲幅遠遠趕不上地價(jià)。所以說(shuō)宏觀(guān)調控的同時(shí)，土地價(jià)格在上漲，調控是沒(méi)有用的，與其說(shuō)房?jì)r(jià)虛高，倒不如說(shuō)土地價(jià)格虛高。 經(jīng)濟學(xué)家王小廣適當征收豪宅消費稅 國家還應在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節適當征收消費稅，現階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過(guò)度消費行為。爭論3：調控的力度復旦大學(xué)教授尹伯成政策的執行力不夠 國家有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)業(yè)的調控思路是相當清晰的。通過(guò)提高信貸、土地出讓門(mén)檻遏制投資過(guò)熱，同時(shí)通過(guò)調節供應結構，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快攀升。但從目前的情況看，在遏制投資過(guò)熱與抑制房?jì)r(jià)過(guò)快攀升之間似乎并沒(méi)有建立起良性互動(dòng)的機制，主要原因就是相關(guān)政策的執行力不夠。 中國社科院研究員尹中立“小打小鬧”難以改變局面 我國房地產(chǎn)行業(yè)的根本問(wèn)題，在于住房保障、土地等制度缺失。目前全國房?jì)r(jià)上漲之勢不減，個(gè)別城市更是越調越高�？梢哉f(shuō)今年的房地產(chǎn)調控效果并不理想，“小打小鬧”的調控政策已經(jīng)難以改變目前的局面。 國家行政學(xué)院教授朱國仁調控有滯后效應 宏觀(guān)調控措施具有滯后效應。目前，在我國仍是政府、房地產(chǎn)商、購房者3方對峙的敏感時(shí)期，如果房?jì)r(jià)漲勢仍然不降，人們勢必聯(lián)想到新1輪調控措施出臺的可能。地方政府何時(shí)擺脫房?jì)r(jià)戰車(chē) 回首二零零六年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策是不斷出臺，房?jì)r(jià)卻節節攀升，北京更是連續一五個(gè)月房?jì)r(jià)持續上漲�；仡櫩�，從今年五月“國6條”的火熱出臺及后來(lái)九部委“十5條”提出的“九零平方米、七零％的標準”，到后來(lái)的“住宅禁商令”、“外資限炒令”、“強制性征收2手房轉讓個(gè)人所得稅”、“叫停未封頂樓盤(pán)按揭”和“2手房土地增值稅”等，從某1方面看政策是有利于百姓的，但是終的結果卻是房?jì)r(jià)高漲，這不得不讓所有的人反思，究竟政策應當怎樣服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)是否應該實(shí)行自我調節，地方政府為何會(huì )綁在房?jì)r(jià)戰車(chē)上呢，帶著(zhù)種種困惑我們期待二零零七年房?jì)r(jià)理性回歸。